Immobilien-GmbH nach der Auswanderung: Gesellschafts- und Gesellschafterebene richtig trennen

Eine Immobilien-GmbH nach Auswanderung muss auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene getrennt geprüft werden. Der Gesellschafter besitzt die GmbH-Anteile; die GmbH besitzt die Immobilie. Der persönliche Wegzug macht daher weder die deutsche Gesellschaft noch ihre Immobilien zu Privatvermögen im Ausland.

Auf Gesellschafterebene kann der Wegzug eine Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG auslösen. Besteuert wird dabei nicht die Immobilie selbst, sondern ein fiktiver Veräußerungsgewinn aus den GmbH- oder Holdinganteilen. Damit endet der deutsche Steuerzugriff auf den Gesellschafter nicht zwingend: Dividenden einer deutschen GmbH bleiben regelmäßig inländische Einkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Auch das Geschäftsführergehalt kann nach § 49 Abs. 1 Nr. 4 EStG der beschränkten Steuerpflicht unterliegen. Bei einem deutschen Staatsangehörigen mit wesentlichen Inlandsinteressen kann zusätzlich § 2 AStG die beschränkte Steuerpflicht nach einem Wegzug in ein niedrig besteuerndes Gebiet erweitern.

Auf Gesellschaftsebene erzielt die Immobilien-GmbH weiterhin eigene Mieterträge und gegebenenfalls einen eigenen Gewinn aus dem späteren Grundstücksverkauf. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt für die Immobilie im Betriebsvermögen einer GmbH nicht. Auch eine Entstrickung nach § 12 Abs. 1 KStG folgt nicht allein daraus, dass die tatsächliche Geschäftsleitung ins Ausland wechselt. Die Vorschrift setzt voraus, dass Deutschlands Besteuerungsrecht an der Veräußerung oder Nutzung eines konkreten Wirtschaftsguts ausgeschlossen oder beschränkt wird. Bleibt das deutsche Besteuerungsrecht an der inländischen Immobilie erhalten, werden deren stille Reserven durch die Geschäftsleitungsverlagerung regelmäßig nicht aufgedeckt.

Zusätzliche Risiken entstehen, wenn der bisherige Gesellschafter-Geschäftsführer nach dem Umzug die laufenden Entscheidungen aus seinem neuen Wohnstaat trifft. Der deutsche Satzungssitz bleibt zwar bestehen und hält die unbeschränkte deutsche Körperschaftsteuerpflicht grundsätzlich aufrecht. Zugleich kann der neue Staat die GmbH wegen ihrer tatsächlichen Geschäftsleitung als dort ansässig behandeln oder eine Betriebsstätte annehmen. Welche Rechtsfolge überwiegt und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird, hängt vom Recht des Zielstaats und vom konkreten Doppelbesteuerungsabkommen ab.

Auch die Gewerbesteuer verlangt eine eigene Prüfung. Weder das Eigentum an einer deutschen Immobilie noch die umfassende Beauftragung einer deutschen Hausverwaltung begründet automatisch eine inländische Betriebsstätte der GmbH. Erst wenn eine solche Betriebsstätte vorliegt, stellt sich die nächste Frage: Kann die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen den begünstigten Immobilienertrag von der Gewerbesteuer entlasten?

Dieser Beitrag behandelt die deutsche Immobilien-GmbH und eine darüberliegende Holding. Für eine unmittelbar im Privatvermögen gehaltene Wohnung oder ein privates Mietshaus gelten andere Regeln. Diese Fälle erläutert der Artikel Deutsche Immobilie nach der Auswanderung.

Das Wichtigste in Kürze

• Gesellschafter und Immobilien-GmbH sind zwei verschiedene Steuersubjekte. Dein Wegzug verändert nicht automatisch den steuerlichen Status, die Buchwerte oder die Verträge der Gesellschaft.
• Eine deutsche GmbH hat ihren Satzungssitz im Inland. Weil § 1 KStG für die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht bereits auf den inländischen Sitz oder die inländische Geschäftsleitung abstellt, bleibt die GmbH trotz einer Geschäftsleitung im Ausland grundsätzlich in Deutschland unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig.
• Die Mieterträge und ein späterer Grundstücksverkauf werden auf Ebene der GmbH erfasst. Für die Immobilie der GmbH gilt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG nicht.
• Im Jahr 2026 beträgt die Körperschaftsteuer 15 Prozent. Hinzu kommen 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer; das entspricht zusammen 15,825 Prozent des zu versteuernden Einkommens vor einer möglichen Gewerbesteuer.
• Der Ort der Geschäftsleitung liegt dort, wo die für das Tagesgeschäft maßgeblichen Entscheidungen tatsächlich getroffen werden. Ein deutscher Briefkasten, eine Geschäftsadresse, der Steuerberater oder einzelne Gesellschafterbeschlüsse sichern diesen Ort nicht.
• Der neue Wohnstaat kann die GmbH wegen einer dort ausgeübten Geschäftsleitung zusätzlich als steuerlich ansässig behandeln. Dann müssen das nationale Recht beider Staaten und das konkrete DBA getrennt geprüft werden.
• Eine Kapitalgesellschaft gilt zwar kraft Rechtsform als Gewerbebetrieb. Deutsche Gewerbesteuer entsteht aber nur, soweit sie im Inland betrieben wird, also grundsätzlich über eine inländische Betriebsstätte.
• Der Bundesfinanzhof hat für eine Immobilien-GmbH klargestellt: Die bloße Vermietung einer deutschen Immobilie begründet selbst dann nicht automatisch eine Betriebsstätte, wenn die Vermietung der Gesellschaftszweck ist. Auch die Räume einer externen Hausverwaltung werden nicht allein durch einen umfassenden Verwaltungsvertrag zur Betriebsstätte der Eigentümer-GmbH.
• Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist keine Befreiung von Körperschaftsteuer. Sie kann auf Antrag nur den begünstigten Teil des Gewerbeertrags aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer entlasten.
• Nebentätigkeiten können die erweiterte Kürzung gefährden. Für bestimmte Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien und Ladestationen gilt eine Einnahmengrenze von 20 Prozent, für andere unmittelbare Vertragsbeziehungen mit Mietern eine Grenze von 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes. Die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen müssen ebenfalls erfüllt sein.
• Auch eine tatsächliche Verlagerung der Geschäftsleitung löst nicht für sich genommen § 12 Abs. 1 KStG aus. Bleibt Deutschlands Besteuerungsrecht am Gewinn aus der Veräußerung oder Nutzung der deutschen Immobilie erhalten, werden deren stille Reserven regelmäßig nicht allein deshalb aufgedeckt. Andere Wirtschaftsgüter sind gesondert zu prüfen.
• Hältst du mindestens eine relevante Beteiligung im Sinne des § 17 EStG und warst du innerhalb der letzten zwölf Jahre insgesamt mindestens sieben Jahre in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig, kann § 6 AStG deine GmbH- oder Holdinganteile beim Wegzug fiktiv zum gemeinen Wert veräußern.
• Nach dem wirksamen Ende der unbeschränkten Steuerpflicht bleibt der Gesellschafter mit seinen inländischen Einkünften nach § 49 EStG regulär beschränkt steuerpflichtig. Dazu gehören grundsätzlich Dividenden der deutschen GmbH nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG und – abhängig von Geschäftsleitung, Tätigkeitsort und DBA – auch Geschäftsführervergütungen nach Nr. 4.
• Ausschüttungen unterliegen zunächst grundsätzlich 25 Prozent deutscher Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Ein DBA oder eine andere Entlastungsvorschrift kann den endgültigen deutschen Quellensteuerbetrag reduzieren; die Entlastung muss verfahrensrechtlich umgesetzt werden.
• Für Deutsche kann neben § 49 EStG die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG hinzukommen. Sie setzt insbesondere fünf Jahre unbeschränkte Steuerpflicht innerhalb der letzten zehn Jahre, einen niedrig besteuernden oder fehlenden ausländischen Ansässigkeitsstaat und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland voraus. Eine Beteiligung im Sinne des § 17 EStG an einer inländischen GmbH erfüllt regelmäßig bereits das Beteiligungskriterium für solche Inlandsinteressen.
• Eine Immobilien-Holding beseitigt die persönliche Wegzugsbesteuerung nicht. Der Wert der Immobilien-Tochtergesellschaft schlägt sich regelmäßig im Wert der Holdinganteile nieder. Geschäftsleitung, Gewerbesteuer, Ausschüttungen und Verkauf sind für jede Gesellschaftsstufe separat zu prüfen.
• Die Auswanderung allein löst grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer aus, weil die Immobilie unverändert der GmbH gehört. Anteilsübertragungen, Umstrukturierungen oder ein späterer Share Deal können dagegen die 90-Prozent-Tatbestände des § 1 GrEStG auslösen.

Warum muss eine Immobilien-GmbH nach Auswanderung auf zwei Ebenen geprüft werden?

Die Bezeichnung „meine Immobilie“ führt bei einer Ein-Personen-Immobilien-GmbH schnell in die falsche Richtung. Zivilrechtlich und steuerlich gehört das Grundstück nicht dem Gesellschafter, sondern der GmbH. Der Gesellschafter hält einen Anteil an einer Kapitalgesellschaft. Diese Trennung bleibt auch nach seiner Auswanderung bestehen.

Damit entstehen zwei Hauptprüfungen. Die Gesellschaftsebene beantwortet, wo und mit welchen Gewinnen die GmbH steuerpflichtig ist. Die Gesellschafterebene erfasst den persönlichen Wegzug, Ausschüttungen, Vergütungen und einen späteren Anteilsverkauf. Transaktionen wie der Verkauf der Immobilie oder der GmbH-Anteile verbinden beide Ebenen, ohne sie zu verschmelzen.

Ein Beispiel zeigt die Trennung: Zieht der Alleingesellschafter nach Portugal, bleibt die deutsche GmbH Eigentümerin ihres Mehrfamilienhauses. Die Gesellschaft versteuert weiterhin ihren Gewinn. Gleichzeitig kann der Wegzug des Gesellschafters eine fiktive Veräußerung seiner Anteile auslösen. Verkauft die GmbH fünf Jahre später das Gebäude, erzielt die GmbH den Veräußerungsgewinn. Verkauft stattdessen der Gesellschafter seine Anteile, erzielt er den Anteilsveräußerungsgewinn. Steuergegenstand, Steuerpflichtiger und DBA-Artikel sind jeweils andere.

Die richtige Ausgangsfrage lautet deshalb nicht: „Was passiert mit meiner Immobilie, wenn ich auswandere?“ Präziser sind zwei Fragen:

1. Was ändert sich für die Immobilien-GmbH und ihre Besteuerungsrechte?
2. Was ändert sich für mich als Gesellschafter und gegebenenfalls Geschäftsführer?

Was bleibt auf Ebene der deutschen Immobilien-GmbH steuerpflichtig?

Auf Gesellschaftsebene sind zunächst der fortbestehende deutsche Satzungssitz und die daraus folgende Körperschaftsteuerpflicht einzuordnen. Davon getrennt ist zu prüfen, wie die GmbH ihre laufenden Mieterträge und einen späteren Verkaufsgewinn versteuert und welche weiteren Steuerarten betroffen sind.

Der deutsche Satzungssitz bleibt bestehen

Nach § 4a GmbHG ist der Satzungssitz einer GmbH der im Gesellschaftsvertrag bestimmte Ort im Inland. Der private Wohnsitzwechsel des Gesellschafters oder Geschäftsführers verlegt diesen Satzungssitz nicht. Dafür wären eigenständige gesellschaftsrechtliche Maßnahmen erforderlich.

§ 1 Abs. 1 KStG knüpft die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht an die Geschäftsleitung oder den Sitz im Inland. Bei einer fortbestehenden deutschen GmbH genügt daher grundsätzlich schon der inländische Satzungssitz. Eine Geschäftsleitung im Ausland nimmt der Gesellschaft ihre deutsche Körperschaftsteuerpflicht nicht automatisch.

Das ist vom persönlichen Steuerstatus des Gesellschafters zu unterscheiden. Er kann nach einem wirksamen Wegzug nur noch beschränkt oder gar nicht mehr in Deutschland einkommensteuerpflichtig sein, während seine GmbH weiterhin unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig bleibt.

Mieterträge und Verkaufsgewinne gehören steuerlich zur GmbH

Bei einer unbeschränkt steuerpflichtigen GmbH gelten sämtliche Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Der laufende steuerliche Gewinn ergibt sich vereinfacht aus Mieten und sonstigen Erträgen abzüglich zulässiger Betriebsausgaben, Abschreibungen und Finanzierungskosten sowie nach außerbilanziellen Korrekturen.

Im Jahr 2026 beträgt die Körperschaftsteuer 15 Prozent. Der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf diese Steuer erhöht die Belastung um 0,825 Prozentpunkte. Bei 100.000 Euro zu versteuerndem Einkommen ergeben sich vor Gewerbesteuer daher vereinfacht 15.000 Euro Körperschaftsteuer und 825 Euro Solidaritätszuschlag.

Ob zusätzlich deutsche Gewerbesteuer entsteht und wie hoch sie ist, lässt sich daraus noch nicht ableiten. Dafür sind eine inländische Betriebsstätte, der kommunale Hebesatz, gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen sowie gegebenenfalls die erweiterte Grundstückskürzung gesondert zu prüfen.

Für den Immobilienverkauf der GmbH gilt keine Zehnjahresfrist

Die Steuerfreiheit eines privaten Grundstücksverkaufs nach Ablauf der Frist des § 23 EStG ist kein Modell für eine Kapitalgesellschaft. Die GmbH hält Betriebsvermögen und erzielt kraft Gesetzes gewerbliche Einkünfte. Verkauft sie eine Immobilie nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren mit Gewinn, bleibt dieser Gewinn grundsätzlich Teil ihres körperschaftsteuerlichen Einkommens.

Die Haltedauer kann dennoch wirtschaftlich und für andere Vorschriften wichtig sein. Sie beeinflusst beispielsweise Abschreibung, Finanzierungsstruktur, Verkehrswert und die Abgrenzung eines gewerblichen Grundstückshandels für die erweiterte Kürzung. Sie schafft für die GmbH aber keine allgemeine Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns.

Umsatz- und Grunderwerbsteuer folgen eigenen Regeln

Die langfristige Vermietung von Grundstücken ist häufig umsatzsteuerfrei. Bei Gewerbeimmobilien kann unter den Voraussetzungen des § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert worden sein. Ein Wegzug ändert diese umsatzsteuerliche Behandlung nicht automatisch. Nutzungsänderungen, ein Grundstücksverkauf oder ein Wechsel der Mieterstruktur können jedoch Vorsteuerberichtigungen und weitere Folgen auslösen.

Auch die Grunderwerbsteuer folgt nicht dem Wohnsitz des Gesellschafters. Solange die GmbH Eigentümerin bleibt und sich ihre Beteiligungsstruktur nicht ändert, ist der reine Umzug des Gesellschafters grundsätzlich kein Grundstückserwerb. Anders kann es bei einer Anteilsübertragung, der Zwischenschaltung einer Holding oder einem späteren Verkauf aussehen.

Wo liegt nach dem Wegzug die Geschäftsleitung der Immobilien-GmbH?

Satzungssitz und Geschäftsleitung können nach der Auswanderung auseinanderfallen. Für den Ort der Geschäftsleitung zählt nicht die Registerlage, sondern wie das gewöhnliche Tagesgeschäft tatsächlich organisiert und ausgeübt wird.

Entscheidend ist das tatsächliche Tagesgeschäft

§ 10 AO definiert die Geschäftsleitung als Mittelpunkt der geschäftlichen Oberleitung. Gemeint ist der Ort, an dem der für die Leitung maßgebliche Wille gebildet und die für die gewöhnliche Geschäftsführung notwendigen Maßnahmen von einigem Gewicht tatsächlich angeordnet werden.

Bei einer Immobilien-GmbH zählen dazu insbesondere Zahlungsfreigaben, Mietentscheidungen, die Steuerung der Hausverwaltung, laufende Instandhaltung, Finanzierung und Liquiditätsplanung. Außergewöhnliche Grundsatzentscheidungen besitzen regelmäßig weniger Gewicht. Ein in Deutschland protokollierter Gesellschafterbeschluss über den Erwerb oder Verkauf eines Objekts ersetzt deshalb nicht die tatsächliche Leitung des laufenden Geschäfts.

Eine Hausverwaltung übernimmt nicht automatisch die Geschäftsleitung

Die technische oder kaufmännische Hausverwaltung kann viele Aufgaben selbstständig erledigen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass sie auch die Geschäftsleitung der Eigentümer-GmbH ausübt. Entscheidend ist, wer die maßgeblichen Entscheidungen treffen darf und tatsächlich trifft.

Behält sich der im Ausland lebende Geschäftsführer Freigaben für Mietverträge, größere Reparaturen, Bankzahlungen, Finanzierungen und Dienstleister vor, kann der Schwerpunkt des Tagesgeschäfts in seinem ausländischen Büro oder Homeoffice liegen. Darf die deutsche Verwaltung diese Vorgänge dagegen eigenverantwortlich entscheiden und steuert sie die gewöhnliche Verwaltung tatsächlich, kann die Würdigung anders ausfallen.

Die formale Vollmacht ist dabei nur ein Beweismittel. Verwaltungsvertrag, E-Mails, digitale Freigaben, Bankprotokolle und die gelebte Kompetenzverteilung müssen dasselbe Bild ergeben.

Kann der neue Wohnstaat die GmbH zusätzlich besteuern?

Wird die GmbH aus dem neuen Wohnstaat geführt, kann dessen nationales Recht die Gesellschaft dort als ansässig behandeln. Daneben kommen eine Geschäftsleitungsbetriebsstätte, Registrierungs- und Erklärungspflichten sowie eine Gewinnabgrenzung zwischen den Staaten in Betracht.

Deutschland gibt seine unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht wegen des fortbestehenden Satzungssitzes nicht allein deshalb auf. Die Gesellschaft kann somit nach den nationalen Gesetzen beider Staaten unbeschränkt steuerpflichtig sein. Erst ein anwendbares DBA kann regeln, welchem Staat die Gesellschaft für Abkommenszwecke zugeordnet wird und wie die einzelnen Einkünfte zwischen den Staaten verteilt werden.

Die DBA-Lösung ist nicht weltweit einheitlich. Manche Abkommen stellen auf den Ort der tatsächlichen Geschäftsleitung ab, andere verlangen eine Verständigung der zuständigen Behörden. Die vollständige Ansässigkeits-, Betriebsstätten- und Organisationsprüfung behandelt der Vertiefungsartikel GmbH aus dem Ausland führen.

Welche Nachweise belegen den Ort der Geschäftsleitung?

Die Dokumentation soll keine künstliche Erzählung erzeugen. Sie muss die tatsächliche Organisation der Gesellschaft abbilden. Wer die Geschäftsleitung bewusst in Deutschland halten will, braucht dort echte Entscheidungsstrukturen. Wer sie tatsächlich ins Ausland verlagert, muss die steuerlichen Folgen in beiden Staaten vorab prüfen.

Wann unterliegt die Immobilien-GmbH weiterhin deutscher Gewerbesteuer?

Die Tätigkeit einer GmbH gilt nach § 2 Abs. 2 GewStG stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb. Daraus entsteht häufig die verkürzte Aussage, jede deutsche Immobilien-GmbH müsse unabhängig von ihrer tatsächlichen Organisation Gewerbesteuer zahlen. § 2 Abs. 1 GewStG enthält jedoch eine zusätzliche räumliche Voraussetzung: Der stehende Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuer nur, soweit er im Inland betrieben wird. Das setzt grundsätzlich eine inländische Betriebsstätte voraus.

Liegt die tatsächliche Geschäftsleitung in Deutschland, besteht dort zugleich eine Geschäftsleitungsbetriebsstätte. Wird die Geschäftsleitung vollständig ins Ausland verlagert, muss geprüft werden, ob der GmbH dennoch eine andere feste Geschäftseinrichtung oder Anlage im Inland zur Verfügung steht und dort eigene unternehmerische Tätigkeit ausgeübt wird.

Der inländische Satzungssitz und die inländische Betriebsstätte sind deshalb nicht dasselbe:

Das vermietete Grundstück ist nicht automatisch eine Betriebsstätte

Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 23. März 2022 zu einer Immobilien-GmbH mit deutschem Satzungssitz, deutscher Immobilie und einem in Luxemburg lebenden Geschäftsführer eine wichtige Grenze gezogen. Das Eigentum oder der Besitz eines Grundstücks genügt nicht. Wird das Gebäude lediglich einem Dritten zur Nutzung überlassen, begründet es grundsätzlich keine Betriebsstätte des Vermieters – selbst wenn gerade die Vermietung der Geschäftszweck ist.

Eine Betriebsstätte im Objekt kann entstehen, wenn die GmbH dort eine eigene, nachhaltige unternehmerische Tätigkeit mit fester örtlicher Bindung ausübt. Punktuelle Kontrollen, übliche Instandhaltungsmaßnahmen oder das bloße Recht, das Objekt zu betreten, reichen dafür nicht ohne Weiteres. Entscheidend sind Umfang, Dauer und organisatorische Verwurzelung der eigenen Tätigkeit vor Ort.

Warum begründet ein Hausverwaltungsvertrag noch keine Betriebsstätte?

Auch ein umfassender Hausverwaltungsvertrag macht die Räume des Dienstleisters nicht automatisch zur Betriebsstätte der Immobilien-GmbH. Die eigenverantwortliche Tätigkeit des Auftragnehmers bleibt grundsätzlich dessen Tätigkeit.

Eine Zurechnung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn die GmbH in den Räumen der Verwaltung eigene betriebliche Handlungen nachhaltig ausübt, dort fortlaufend vor Ort überwacht oder eine Personenidentität der Leitungsorgane die fehlende eigene Verfügungsmacht ersetzt. Telefonische und schriftliche Kontrolle aus dem Ausland sowie eine weitreichende Vollmacht allein reichen nach der BFH-Entscheidung nicht.

Für die Praxis ergeben sich vier typische Konstellationen:

Die Einordnung entscheidet nicht nur über „Gewerbesteuer ja oder nein“. Bestehen Betriebsstätten in beiden Staaten, müssen die Funktionen, Vermögenswerte, Risiken und Gewinne zugeordnet werden. Für ausländische Betriebsstättengewinne kann im deutschen Gewerbeertrag außerdem die Kürzung nach § 9 Nr. 3 GewStG relevant werden. Diese Gewinnabgrenzung darf nicht mit der erweiterten Grundstückskürzung verwechselt werden.

Wie funktioniert die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei der Immobilien-GmbH?

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG wird häufig als Kernvorteil einer „vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH“ bezeichnet. Diese Bezeichnung ist steuerlich missverständlich. Eine GmbH erzielt kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte. Die Vorschrift kann auf Antrag lediglich den Teil des Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt.

Die Prüfung folgt daher zwingend dieser Reihenfolge:

1. Unterhält die GmbH überhaupt eine inländische Betriebsstätte und entsteht dem Grunde nach deutsche Gewerbesteuer?
2. Welcher Gewinn ist dieser inländischen Betriebsstätte zuzuordnen?
3. Erfüllt die Gesellschaft während des gesamten Erhebungszeitraums die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung?
4. Welcher Teil des Gewerbeertrags stammt aus der begünstigten Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes?

Fehlt eine inländische Betriebsstätte, besteht kein deutscher Gewerbesteuerzugriff, der durch die erweiterte Kürzung beseitigt werden müsste. Besteht eine Betriebsstätte, ist die Kürzung weder automatisch noch mit einer Steuerbefreiung der GmbH gleichzusetzen. Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag bleiben grundsätzlich bestehen.

Begünstigt ist grundsätzlich eigener Grundbesitz

Zum Kernbereich gehören die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, typischerweise durch langfristige Vermietung. Daneben erlaubt das Gesetz bestimmte Tätigkeiten, etwa die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens sowie in begrenztem Umfang die Betreuung von Wohnungsbauten und die Errichtung und Veräußerung bestimmter Wohnobjekte.

„Eigener“ Grundbesitz verlangt eine steuerliche Zurechnung zur Gesellschaft. Eine Betriebsaufspaltung, Mitunternehmerschaft, Treuhandstruktur, Erbbaurechtsgestaltung oder konzerninterne Nutzung kann die Einordnung verändern. Der Unternehmensgegenstand im Gesellschaftsvertrag genügt nicht; maßgeblich ist die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit im jeweiligen Erhebungszeitraum.

Wie eine persönlich oder über eine Personengesellschaft gehaltene betriebliche Immobilie nach dem Wegzug einzuordnen ist, behandelt der Beitrag Immobilie im Betriebsvermögen nach der Auswanderung.

Nebentätigkeiten können die gesamte Kürzung gefährden

Die Ausschließlichkeitsanforderung ist streng. Eine nicht erlaubte Nebentätigkeit kann die erweiterte Kürzung grundsätzlich für den gesamten Erhebungszeitraum ausschließen, auch wenn ihr wirtschaftlicher Umfang gering ist. Deshalb müssen sämtliche Einnahmequellen, Vertragsbeziehungen und mitvermieteten Gegenstände geprüft werden.

Die 20-Prozent-Grenze gilt nicht für beliebigen Stromhandel. Erforderlich sind die gesetzlich bezeichneten Anlagen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes; Stromlieferungen an andere Letztverbraucher als die Mieter sind nicht generell unschädlich. Die 5-Prozent-Grenze betrifft andere unmittelbare Vertragsbeziehungen mit den eigenen Mietern, beispielsweise bestimmte Zusatzleistungen. Beide Grenzen beziehen sich auf die Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes und müssen für jedes Wirtschaftsjahr anhand der tatsächlichen Beträge überwacht werden.

Die Schwellen sind keine allgemeinen Freibeträge. Wird eine Grenze überschritten oder fehlt eine andere Tatbestandsvoraussetzung, kann die Tätigkeit die Ausschließlichkeit insgesamt zerstören. Innerhalb der Grenzen bleibt außerdem nur die Nebentätigkeit unschädlich; ihr eigener Gewinn wird dadurch nicht zum begünstigten Grundstücksertrag.

Mitvermietete Anlagen und Zusatzleistungen müssen getrennt geprüft werden

In Gewerbeobjekten werden häufig Einbauten, technische Anlagen, Möblierung, Betriebsvorrichtungen, Photovoltaikanlagen, Ladepunkte oder Servicepakete zusammen mit den Flächen überlassen. Zivilrechtlich kann ein einheitlicher Mietvertrag bestehen. Gewerbesteuerlich muss trotzdem getrennt werden, welche Gegenstände Grundbesitz sind und welche als Betriebsvorrichtungen oder eigenständige Leistungen gelten.

Vor dem Wegzug sollte deshalb nicht nur der Mietvertrag gelesen werden. Erforderlich sind ein Anlagenverzeichnis, eine technische Einordnung, die Aufteilung der Entgelte und eine Prüfung der tatsächlichen Nutzung. Bei mehreren Objekten muss dies objektübergreifend für die gesamte Gesellschaft erfolgen.

Auch der Verkauf von Immobilien kann die Kürzung ausschließen

Ein gelegentlicher Verkauf kann noch das Ende einer auf langfristige Fruchtziehung gerichteten Grundstücksverwaltung darstellen. Tritt dagegen die Umschichtung der Vermögenssubstanz in den Vordergrund, kann ein schädlicher gewerblicher Grundstückshandel vorliegen.

Der BFH hat am 3. Juni 2025 entschieden, dass der gemeinsame Verkauf von fünf Mehrfamilienhausgrundstücken im dritten Jahr nach dem Erwerb an einen einzigen Käufer die Drei-Objekt-Grenze überschreiten und einen schädlichen Grundstückshandel indizieren kann. Ein einheitlicher Kaufvertrag oder nur ein Erwerber verhindert dieses Ergebnis nicht. Bei einer Kapitalgesellschaft muss für die Versagung der erweiterten Kürzung nicht zusätzlich eine nachhaltige Verkaufstätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG vorliegen.

Auch der Verkauf des einzigen oder letzten Grundstücks während des Jahres ist kritisch. Die Gesellschaft verwaltet danach nicht mehr während des gesamten Erhebungszeitraums eigenen Grundbesitz. Der Verkaufszeitpunkt, der Übergang von Nutzen und Lasten und eine anschließende Tätigkeit der GmbH müssen deshalb vor Vertragsabschluss geprüft werden.

Wann löst die Verlagerung der Geschäftsleitung § 12 Abs. 1 KStG aus?

Nicht die Auslandsadresse und auch nicht die Verlagerung der Geschäftsleitung als solche lösen § 12 Abs. 1 KStG aus. Der Tatbestand greift erst, wenn Deutschlands Recht zur Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung oder Nutzung eines konkreten Wirtschaftsguts ausgeschlossen oder beschränkt wird. Dann fingiert das Gesetz auf Ebene der GmbH grundsätzlich eine Veräußerung oder Überlassung zum gemeinen Wert.

Die Prüfung ist deshalb wirtschaftsgutbezogen. Sie setzt ein zuvor bestehendes deutsches Besteuerungsrecht und dessen anschließenden Verlust oder Einschränkung voraus. Das hat der BFH für § 12 Abs. 1 Satz 1 KStG in seinem Urteil vom 19. November 2025 zur sogenannten passiven Entstrickung nochmals hervorgehoben. Die persönliche Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG folgt einer anderen Systematik: Sie betrifft die Anteile des Gesellschafters und kann auch dann entstehen, wenn Deutschland bestimmte spätere Einkünfte weiterhin besteuern darf.

Bei deutschem Grundbesitz bleibt das Besteuerungsrecht regelmäßig erhalten

Bleibt die deutsche Immobilie unverändert Eigentum der GmbH, behält Deutschland am laufenden Immobilienertrag und an einem späteren Veräußerungsgewinn regelmäßig sein innerstaatliches und abkommensrechtliches Besteuerungsrecht. Typische DBA weisen dem Belegenheitsstaat für Einkünfte und Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen ein Besteuerungsrecht zu. Der fortbestehende deutsche Satzungssitz hält außerdem die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht nach deutschem Recht grundsätzlich aufrecht.

Damit kann selbst eine tatsächliche Verlagerung der Geschäftsleitung ins Ausland in Bezug auf § 12 Abs. 1 KStG regelmäßig ohne Aufdeckung der stillen Reserven der deutschen Immobilie bleiben. Voraussetzung ist, dass der deutsche Besteuerungszugriff auf deren Veräußerungs- und Nutzungserfolg weder durch das DBA noch aus einem anderen Grund ausgeschlossen oder beschränkt wird.

Das ist kein allgemeines steuerliches Entwarnungssignal für die Geschäftsleitungsverlagerung. Der neue Staat kann die GmbH als dort ansässig behandeln, eine Betriebsstätte annehmen und Registrierungs-, Erklärungs- oder Steuerpflichten auslösen. Auch Gewerbesteuer, Gewinnabgrenzung, Lohnsteuer, Sozialversicherung und die tatsächliche Dokumentation der Leitung bleiben eigenständige Prüfungen.

Andere Wirtschaftsgüter müssen einzeln geprüft werden

Neben der Immobilie können etwa Bankguthaben, Forderungen, Beteiligungen, immaterielle Wirtschaftsgüter oder sonstige Vermögensgegenstände vorhanden sein. Ändert sich durch die Geschäftsleitungsverlagerung ihre Betriebsstättenzuordnung und wird dadurch das deutsche Besteuerungsrecht eingeschränkt, kann § 12 Abs. 1 KStG sehr wohl eingreifen. Veränderte Funktionen und Risiken sind außerdem für die grenzüberschreitende Gewinnabgrenzung relevant.

Entscheidend ist nicht, ob physisch ein Ordner oder Laptop die Grenze überquert. Maßgeblich sind die tatsächlichen Personalfunktionen, die Zuordnung der einzelnen Wirtschaftsgüter und die konkrete Veränderung der deutschen Besteuerungsrechte. Der Wegzug verlangt daher eine Bestandsaufnahme der Bilanz, Funktionen und Betriebsstätten der GmbH – zusätzlich zur Bewertung der Anteile beim Gesellschafter. Die grundlegende Abgrenzung erläutert der Artikel Wegzugsbesteuerung oder Entstrickung.

Welche persönliche Steuerpflicht bleibt nach der Auswanderung bestehen?

Auf Gesellschafterebene sind laufende und einmalige Steuerfolgen auseinanderzuhalten. Die reguläre beschränkte Steuerpflicht nach § 49 EStG, ihre mögliche Erweiterung nach § 2 AStG und die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG besitzen jeweils eigene Voraussetzungen und Rechtsfolgen.

Die reguläre beschränkte Steuerpflicht knüpft an einzelne deutsche Einkünfte an

Enden der deutsche Wohnsitz und der gewöhnliche Aufenthalt wirksam, bedeutet das nicht, dass der Gesellschafter in Deutschland vollständig aus der Einkommensteuer ausscheidet. Nach § 1 Abs. 4 EStG bleibt er mit den in § 49 EStG aufgezählten inländischen Einkünften beschränkt steuerpflichtig. Erfasst wird nicht pauschal das Welteinkommen, sondern jede Einkunftsquelle nach ihrem eigenen gesetzlichen Anknüpfungspunkt.

Diese reguläre beschränkte Steuerpflicht hat keine allgemeine Zehnjahresfrist. Sie besteht grundsätzlich so lange, wie der Gesellschafter entsprechende inländische Einkünfte erzielt. Bei einer Immobilien-GmbH sind vor allem Dividenden, Geschäftsführervergütungen und ein späterer Anteilsverkauf zu prüfen. Den vollständigen Einkünftekatalog und die Abgrenzung zur unbeschränkten Steuerpflicht erläutert der Grundlagenartikel Beschränkte Steuerpflicht nach dem Wegzug.

Dividenden bleiben nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG im deutschen Steuerzugriff

Eine Gewinnausschüttung der deutschen Immobilien-GmbH ist beim ausländischen Gesellschafter grundsätzlich inländische Kapitaleinkunft nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 Buchst. a EStG. Für diese Einordnung genügt, dass der Schuldner der Dividende seine Geschäftsleitung oder seinen Sitz im Inland hat. Der fortbestehende deutsche Satzungssitz der GmbH hält diesen Anknüpfungspunkt daher grundsätzlich auch dann aufrecht, wenn ihre tatsächliche Geschäftsleitung ins Ausland verlagert wird.

Der laufende Gewinn wurde zuvor bereits bei der GmbH besteuert. Die Ausschüttung ist dennoch ein neuer Vorgang auf Gesellschafterebene; eine beim Wegzug festgesetzte Steuer auf den fiktiven Anteilsgewinn macht die spätere Dividende nicht steuerfrei. Die GmbH behält zunächst grundsätzlich 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertragsteuer ein. Das entspricht 26,375 Prozent der Bruttodividende.

Ein anwendbares DBA oder eine andere Entlastungsvorschrift kann den endgültigen deutschen Quellensteuersatz begrenzen; der neue Ansässigkeitsstaat kann die Dividende zugleich erfassen. Quellensteuerentlastung, Ausschüttungsstufen und die Abgrenzung zum Gehalt behandelt der Artikel Geschäftsführergehalt und Dividenden nach der Auswanderung.

Geschäftsführergehalt kann nach § 49 Abs. 1 Nr. 4 EStG steuerpflichtig bleiben

Für das Geschäftsführergehalt gelten andere Anknüpfungspunkte als für die Dividende. Nach § 49 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c EStG sind Vergütungen für die Tätigkeit als Geschäftsführer einer Gesellschaft mit Geschäftsleitung im Inland inländische Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit. Solange die tatsächliche Geschäftsleitung der Immobilien-GmbH in Deutschland liegt, kann die Vergütung deshalb nach deutschem Recht auch dann der beschränkten Steuerpflicht unterliegen, wenn der Geschäftsführer einzelne oder sämtliche Tätigkeiten im Ausland ausübt.

Wird die tatsächliche Geschäftsleitung dagegen wirksam ins Ausland verlagert, greift Buchstabe c nicht allein wegen des deutschen Satzungssitzes weiter. Dann können insbesondere die im Inland ausgeübten oder verwerteten Tätigkeiten nach Buchstabe a erfasst werden. Zusätzlich kann das konkrete DBA Deutschland für bestimmte Auslandstätigkeiten ein Besteuerungsrecht zuweisen; § 49 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. a Satz 2 EStG bildet dafür einen innerstaatlichen Anknüpfungspunkt. Das Ergebnis hängt somit von Geschäftsleitung, deutschen und ausländischen Arbeitstagen, Vertragsgestaltung und dem einschlägigen DBA-Artikel ab.

Die tatsächliche Geschäftsführertätigkeit beeinflusst zugleich den Ort der Geschäftsleitung der GmbH. Vergütungsvereinbarung, Arbeitsorte und die auf Gesellschaftsebene dokumentierte Entscheidungsstruktur müssen deshalb zueinander passen.

Wann kommt die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG hinzu?

§ 2 AStG kann den deutschen Steuerzugriff über den Katalog des § 49 EStG hinaus erweitern. Diese erweiterte beschränkte Steuerpflicht betrifft den Gesellschafter persönlich und hat nichts mit der erweiterten Gewerbesteuerkürzung auf Ebene der GmbH zu tun. Die Vorschrift erfasst natürliche Personen, die in den letzten zehn Jahren vor dem Ende ihrer unbeschränkten Steuerpflicht als Deutsche insgesamt mindestens fünf Jahre unbeschränkt einkommensteuerpflichtig waren. Zusätzlich müssen sie in einem niedrig besteuernden ausländischen Gebiet oder in keinem ausländischen Gebiet ansässig sein und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland haben.

Bei einem beherrschenden Gesellschafter einer deutschen Immobilien-GmbH ist das Inlandsinteresse besonders relevant: Eine Beteiligung im Sinne des § 17 Abs. 1 EStG an einer inländischen Kapitalgesellschaft ist in § 2 Abs. 3 Nr. 1 AStG ausdrücklich genannt. Die mögliche Rechtsfolge reicht bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Ende des Jahres, in dem die unbeschränkte Steuerpflicht geendet hat. Endet sie im Jahr 2026, kann die Vorschrift bei fortbestehenden Voraussetzungen bis zum 31. Dezember 2036 relevant bleiben.

§ 2 AStG erfasst nicht automatisch das gesamte Welteinkommen und ersetzt nicht die reguläre beschränkte Steuerpflicht. Niedrige Besteuerung, Einkunftsgrenze, erweiterter Einkünftekreis, jährliche Prüfung und DBA-Wirkung erläutert der Vertiefungsartikel Erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG.

Wann entsteht zusätzlich die Wegzugsbesteuerung beim Gesellschafter?

Die fortbestehende Besteuerung einzelner Einkünfte nach § 49 oder § 2 AStG ersetzt nicht die gesonderte Prüfung des § 6 AStG. Bei der Wegzugsbesteuerung geht es um einen möglichen fiktiven Veräußerungsgewinn aus der Beteiligung im Zeitpunkt des gesetzlichen Auslösers.

Besteuert wird der GmbH-Anteil, nicht das Grundstück

§ 6 AStG kann bei einer natürlichen Person einen fiktiven Veräußerungsgewinn aus Anteilen im Sinne des § 17 EStG auslösen. Dafür muss sie innerhalb der letzten zwölf Jahre vor dem gesetzlichen Ereignis insgesamt mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig gewesen sein. Außerdem muss innerhalb der letzten fünf Jahre eine unmittelbare oder mittelbare Beteiligung von mindestens einem Prozent bestanden haben.

Der klassische Auslöser ist die Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht durch Aufgabe des deutschen Wohnsitzes und gewöhnlichen Aufenthalts. Weitere Ersatztatbestände können unabhängig von einem körperlichen Umzug eingreifen. Staatsangehörigkeit, Höhe des Stammkapitals und die Bezeichnung als „vermögensverwaltende GmbH“ ändern diese Grundprüfung nicht. Anders als § 2 AStG setzt § 6 AStG weder die deutsche Staatsangehörigkeit noch einen niedrig besteuernden Zielstaat voraus.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird der Anteil grundsätzlich so behandelt, als wäre er zum gemeinen Wert veräußert worden. Der fiktive Gewinn entsteht, obwohl die Immobilie, die GmbH und der Anteil unverändert gehalten werden und dem Gesellschafter kein Kaufpreis zufließt. Die Voraussetzungen und Rückkehrregelung behandelt der Vertiefungsartikel Wegzugsbesteuerung bei GmbH-Anteilen.

Immobilienwert und Anteilswert sind nicht identisch

Der Marktwert der Immobilie beeinflusst den Wert der GmbH erheblich. Er darf aber nicht einfach als Anteilswert übernommen werden. Unter anderem verändern Finanzierungen, weitere Vermögenswerte und Verpflichtungen, nachhaltige Mieterträge, latente Steuerbelastungen sowie die Rechte und Größe der konkreten Beteiligung das Ergebnis.

Bei nicht börsennotierten Anteilen ist der gemeine Wert vorrangig aus zeitnahen Verkäufen unter fremden Dritten abzuleiten. Fehlt ein geeigneter Verkauf, verlangt § 11 BewG eine anerkannte, zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr passende Bewertungsmethode unter Berücksichtigung der Ertragsaussichten; der Substanzwert bildet grundsätzlich eine Untergrenze. Warum Buchwert, Stammkapital und Immobilienwert nicht genügen, erläutert der Artikel Unternehmensbewertung beim Wegzug.

Wegzugssteuer und Liquidität müssen zusammen geplant werden

Die Immobilien-GmbH kann werthaltig, aber wenig liquide sein. Ein hoher Immobilienwert bei langfristiger Finanzierung und begrenztem ausschüttungsfähigem Gewinn führt deshalb zu einem besonderen Liquiditätsrisiko: Die persönliche Wegzugssteuer wird festgesetzt, obwohl weder die GmbH noch das Grundstück verkauft wurden.

§ 6 Abs. 4 AStG ermöglicht auf Antrag grundsätzlich die Zahlung in sieben gleichen Jahresraten; regelmäßig ist eine Sicherheit zu leisten. Die Ratenzahlung reduziert die festgesetzte Steuer nicht. Ausschüttungen zur Finanzierung lösen außerdem eigene Steuern aus und müssen gesellschaftsrechtlich zulässig sein. Rückkehrregelung, Raten, Bankfinanzierung und Ausschüttungsplanung sind daher als gemeinsamer Zahlungsplan zu modellieren. Die Instrumente vergleicht der Artikel Ratenzahlung der Wegzugssteuer.

Was gilt beim späteren Verkauf der Immobilie oder der GmbH-Anteile?

Für die steuerliche Einordnung muss zuerst feststehen, was verkauft wird und wem der Verkaufsgegenstand gehört. Beim Asset Deal veräußert die GmbH das Grundstück; beim Share Deal veräußert der Gesellschafter oder eine Holding die Beteiligung.

Asset Deal: Die GmbH verkauft das Grundstück

Beim Asset Deal bleibt der Gesellschafter Eigentümer seiner Anteile. Verkäuferin des Grundstücks ist die Immobilien-GmbH. Der Verkaufspreis, der steuerliche Buchwert und die Veräußerungskosten bestimmen den Gewinn der Gesellschaft. Dieser Gewinn unterliegt grundsätzlich der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag; eine Steuerfreiheit nach zehn Jahren gibt es nicht.

Ob Gewerbesteuer entsteht, hängt zunächst von einer inländischen Betriebsstätte und anschließend von der erweiterten Kürzung ab. Ein schädlicher Grundstückshandel oder der unterjährige Verkauf des letzten Objekts kann die Kürzung gefährden. Zahlt die GmbH den verbleibenden Erlös später an den ausländischen Gesellschafter aus, folgt zusätzlich die Ausschüttungs- oder Liquidationsbesteuerung.

Share Deal: Der Gesellschafter verkauft die Anteile

Beim Share Deal bleibt die GmbH Eigentümerin des Grundstücks. Verkauft wird der Anteil an der Gesellschaft. Steuerpflichtiger des Veräußerungsgewinns ist der veräußernde Gesellschafter oder eine veräußernde Holding.

Bei einer natürlichen Person kann Deutschland nach dem Wegzug bereits nach § 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. e EStG auf Anteile im Sinne des § 17 EStG zugreifen, wenn die Kapitalgesellschaft ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung im Inland hat. Für Anteile an einer ausländischen Zwischenholding kann zusätzlich die Regel für Gesellschaften relevant sein, deren Anteilswert innerhalb der 365 Tage vor dem Verkauf zu mehr als 50 Prozent auf inländischem unbeweglichem Vermögen beruhte.

Anschließend ist das konkrete DBA zu prüfen. Viele neuere Abkommen enthalten eine Immobiliengesellschaftsklausel, die dem Belegenheitsstaat ein Besteuerungsrecht an Anteilsgewinnen lässt. Andere Abkommen weichen ab. Eine bereits beim Wegzug festgesetzte Steuer, spätere Wertänderungen und die Besteuerung im neuen Wohnstaat müssen bei einem tatsächlichen Verkauf zeitlich aufeinander abgestimmt werden. Die Entscheidung „vor oder nach dem Wegzug verkaufen“ behandelt der Artikel Unternehmen verkaufen und auswandern.

Anteilstransaktionen können Grunderwerbsteuer auslösen

Der persönliche Wegzug verändert den Gesellschafterbestand nicht und löst deshalb für sich genommen keine Grunderwerbsteuer aus. Bei Anteilsübertragungen ist die Lage anders. Gehört einer Kapitalgesellschaft inländischer Grundbesitz und gehen innerhalb von zehn Jahren unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 Prozent ihrer Anteile auf neue Gesellschafter über, kann § 1 Abs. 2b GrEStG einen fiktiven Grundstückserwerb annehmen. Daneben erfassen § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG bestimmte Anteilsvereinigungen, Übertragungen und wirtschaftliche Beteiligungen ab 90 Prozent.

Diese Regeln können nicht nur einen Verkauf, sondern auch die Einbringung in eine neu gegründete Holding, konzerninterne Umstrukturierungen oder mehrstufige Änderungen erfassen. Steuerbefreiungen und Konzernklauseln besitzen eigene Voraussetzungen und Vor- oder Nachbehaltensfristen. Eine Holding sollte daher nicht kurz vor dem Wegzug ohne eigenständige grunderwerbsteuerliche und umwandlungssteuerliche Prüfung zwischengeschaltet werden.

Was ändert eine deutsche Immobilien-Holding?

Bei einer Holdingstruktur hält der Auswanderer nicht unmittelbar die Immobilien-GmbH, sondern Anteile an einer Muttergesellschaft. Die Muttergesellschaft hält wiederum die Objekt- oder Immobiliengesellschaft. Dadurch entsteht eine weitere Steuer- und Leitungsebene.

Dividenden zwischen den Gesellschaften und ein Verkauf der Tochteranteile können unter den Voraussetzungen des § 8b KStG weitgehend steuerbegünstigt in der Unternehmenssphäre bleiben. Verkauft dagegen die Tochtergesellschaft selbst ihre Immobilie, bleibt der Grundstücksgewinn bei ihr grundsätzlich voll körperschaftsteuerpflichtig. Die Holding macht aus einem Asset Deal keinen steuerbegünstigten Share Deal.

Für den privaten Auswanderer ist Geld in der Holding noch kein privater Zufluss. Beim Wegzug können außerdem gerade die Holdinganteile nach § 6 AStG bewertet und fiktiv veräußert werden. Die Holding verändert Ausschüttungswege, Verkaufsoptionen und die Ebene, auf der Liquidität verbleibt; sie beseitigt die persönliche Wegzugsbesteuerung nicht. Einen grundlegenden Vergleich bietet der Artikel Struktur beim Wegzug: Holding, Stiftung oder GmbH & Co. KG.

Besonders fehleranfällig ist die Geschäftsleitung. Zieht derselbe Alleingesellschafter-Geschäftsführer ins Ausland und entscheidet dort sowohl über das Tagesgeschäft der Holding als auch über die Immobilien-Tochter, kann der neue Staat für beide Gesellschaften steuerliche Anknüpfungspunkte annehmen. Ein deutscher Geschäftsführer nur in einer Ebene oder ein gemeinsamer Briefkasten löst die andere Ebene nicht mit.

Welche DBA-Regeln gelten für die Immobilien-GmbH und ihren Gesellschafter?

Ein Doppelbesteuerungsabkommen macht weder die Immobilien-GmbH noch ihren Gesellschafter nach der Auswanderung steuerfrei. Es setzt erst an, nachdem das nationale Recht Deutschlands und des neuen Staates geprüft wurde. Anschließend verteilt oder begrenzt das DBA die entstandenen Steueransprüche und bestimmt im Methodenartikel, wie der jeweilige Ansässigkeitsstaat eine Doppelbesteuerung vermeidet. Dabei müssen Gesellschafts- und Gesellschafterebene auch abkommensrechtlich getrennt bleiben.

Auf Gesellschaftsebene stehen Immobilie, Unternehmensgewinne und Ansässigkeit im Mittelpunkt

Wird die GmbH für Abkommenszwecke im neuen Staat ansässig, bleibt die deutsche Immobilie im Verhältnis zu diesem Staat unbewegliches Vermögen im anderen Vertragsstaat. Nach der Systematik des OECD-Musterabkommens fallen die laufenden Erträge aus ihrer unmittelbaren Nutzung, Vermietung oder Verpachtung grundsätzlich unter Art. 6 Abs. 1 und 3 OECD-MA. Art. 6 Abs. 4 stellt ausdrücklich klar, dass dies auch für unbewegliches Vermögen eines Unternehmens gilt. Der Verkauf der Immobilie durch die GmbH wird grundsätzlich Art. 13 Abs. 1 OECD-MA zugeordnet.

Die Rechtsform der Eigentümerin verschiebt diese Einkünfte deshalb nicht automatisch in Art. 7 oder Art. 13 Abs. 2 OECD-MA. Art. 7 erfasst andere Unternehmensgewinne und die Gewinnzurechnung zu einer Betriebsstätte; nach Art. 7 Abs. 4 bleiben jedoch Einkünfte unberührt, die in anderen Artikeln gesondert behandelt werden. Art. 13 Abs. 2 betrifft demgegenüber die Veräußerung beweglichen Vermögens einer Betriebsstätte und damit nicht den Verkauf des Grundstücks selbst. Der konkrete DBA-Text kann von dieser Nummerierung oder Systematik abweichen und ist stets gesondert zu prüfen.

Daneben entscheidet der Ansässigkeitsartikel, welchem Staat die doppelt ansässige GmbH für Abkommenszwecke zugeordnet wird. Tatsächliche Geschäftsleitung, Gründungsort oder ein Verständigungsverfahren können je nach DBA unterschiedlich wirken. Für sonstige Unternehmensgewinne und eine grenzüberschreitende Betriebsstätte bleibt Art. 7 beziehungsweise die entsprechende Vertragsregel relevant.

Auf Gesellschafterebene gelten eigene Verteilungsartikel

Dividenden, Geschäftsführergehalt und der Verkauf der GmbH- oder Holdinganteile sind keine Immobilienerträge der GmbH. Sie werden dem Gesellschafter oder Geschäftsführer zugerechnet und folgen deshalb eigenen DBA-Regeln. Dadurch kann Deutschland auch auf Gesellschafterebene ein Besteuerungsrecht behalten oder bei der Quellensteuer begrenzt werden.

Gerade beim Anteilsverkauf darf nicht pauschal unterstellt werden, nur der neue Wohnstaat dürfe den Gewinn besteuern. Ein DBA kann eine Sonderregel für Gesellschaftsanteile enthalten, deren Wert überwiegend auf unbeweglichem Vermögen im anderen Staat beruht. Bei Anteilen an einer deutschen Immobilien-GmbH kann diese Immobiliengesellschaftsklausel Deutschland ein Besteuerungsrecht auf Gesellschafterebene belassen. Sie ist vom Verkauf des Grundstücks durch die GmbH zu unterscheiden.

Auch die abkommensrechtliche Ansässigkeit der GmbH beseitigt ihre deutsche Steuerpflicht nach innerstaatlichem Recht nicht. Wie nationale Steueransprüche, Verteilungsartikel und Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zusammenspielen, vertieft der Artikel Doppelbesteuerungsabkommen nach dem Wegzug.

Beispiel: Auswanderung mit einer deutschen Immobilien-GmbH

Laura lebt in Deutschland und hält 100 Prozent an der L-Immo GmbH mit Satzungssitz in Köln. Die GmbH besitzt ein langfristig vermietetes Mehrfamilienhaus. Laura ist zugleich alleinige Geschäftsführerin und plant, dauerhaft in den Staat X zu ziehen.

Für das Jahr nach dem Wegzug werden vereinfacht folgende Werte unterstellt:

• Mieterträge und sonstige betriebliche Erträge: 240.000 Euro,
• abzugsfähige Aufwendungen und Abschreibungen: 140.000 Euro,
• zu versteuerndes Einkommen vor Steuern: 100.000 Euro,
• Gewerbeertrag vor Kürzungen im vereinfachten Beispiel: 100.000 Euro,
• Hebesatz der deutschen Gemeinde: 400 Prozent.

Körperschaftsteuer bleibt der Ausgangspunkt

Der Satzungssitz der L-Immo GmbH bleibt in Köln. Die Gesellschaft ist deshalb nach deutschem Recht weiterhin unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig. Auf 100.000 Euro zu versteuerndes Einkommen entfallen im Jahr 2026 vereinfacht:

Das Beispiel ignoriert insbesondere Verlustvorträge, Zinsschranke, gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und Kürzungen, abweichende Gewinnzurechnungen zwischen Betriebsstätten sowie ausländische Steuern.

Die Geschäftsleitungsverlagerung entstrickt die deutsche Immobilie nicht automatisch

Verlegt Laura die tatsächliche Geschäftsleitung der L-Immo GmbH nach Staat X, bleibt das Mehrfamilienhaus in Deutschland belegen und im Eigentum der GmbH. Darf Deutschland nach innerstaatlichem Recht und dem anwendbaren DBA sowohl die laufenden Immobilienerträge als auch einen späteren Veräußerungsgewinn weiterhin besteuern, wird sein Besteuerungsrecht an der Immobilie nicht ausgeschlossen oder beschränkt. § 12 Abs. 1 KStG löst dann für das Grundstück allein wegen des Leitungswechsels keinen fiktiven Veräußerungsgewinn aus.

Besitzt die L-Immo GmbH neben dem Grundstück weitere Wirtschaftsgüter, muss Laura deren Zuordnung und den deutschen Besteuerungszugriff einzeln prüfen. Die Aussage betrifft außerdem nur die Entstrickung: Ob Staat X die GmbH als ansässig behandelt und welche Steuer-, Registrierungs- oder Erklärungspflichten dort entstehen, bleibt davon unberührt.

Drei gewerbesteuerliche Ergebnisse sind denkbar

Im dritten Fall ergibt sich zusammen mit Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag eine vereinfachte Gesamtbelastung der GmbH von 29.825 Euro. Im ersten und zweiten Fall verbleiben vor ausländischen Steuern 15.825 Euro. Die Zahlen zeigen: Dass in zwei Fällen keine deutsche Gewerbesteuer anfällt, bedeutet nicht, dass die rechtliche Begründung dieselbe ist. Einmal fehlt die inländische Betriebsstätte; im anderen Fall besteht sie, der Immobilienertrag wird aber auf Antrag gekürzt.

Auf Gesellschafterebene greifen drei getrennte Systeme

Die Immobilie hat beim Wegzug einen Verkehrswert von 3 Millionen Euro und einen steuerlichen Buchwert von 1,8 Millionen Euro. Die GmbH schuldet der Bank noch 1,3 Millionen Euro und besitzt 100.000 Euro liquide Mittel. Daraus darf der Anteilswert nicht schlicht mit 3 Millionen Euro gleichgesetzt werden. Finanzierung, liquide Mittel, latente Steuern auf die stille Grundstücksreserve, nachhaltige Erträge und weitere Risiken gehören in eine eigenständige Bewertung.

Erfüllt Laura die persönlichen Voraussetzungen der §§ 6 AStG und 17 EStG, wird der gemeine Wert ihrer GmbH-Anteile beim Wegzug den persönlichen Anschaffungskosten gegenübergestellt. Diese fiktive Veräußerung hat mit den 100.000 Euro laufendem Gewinn der GmbH nichts zu tun.

Schüttet die L-Immo GmbH später 50.000 Euro an Laura aus, erzielt sie als Gesellschafterin unabhängig von der Wegzugsbesteuerung inländische Kapitaleinkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Ohne vorherige Entlastung behält die GmbH zunächst 13.187,50 Euro deutsche Kapitalertragsteuer einschließlich Solidaritätszuschlag ein. Ob Laura einen Teil davon zurückerhält und wie Staat X die Dividende besteuert, hängt vom anwendbaren DBA, dem dortigen Recht und dem Entlastungsverfahren ab.

Bezieht Laura weiterhin Geschäftsführergehalt, ist § 49 Abs. 1 Nr. 4 EStG separat anzuwenden. Behält die GmbH ihre tatsächliche Geschäftsleitung in Deutschland, erfasst Buchstabe c grundsätzlich die Geschäftsführervergütung. Liegt die Geschäftsleitung tatsächlich in Staat X, werden vor allem deutsche Arbeitstage und die DBA-Regelung relevant. Ist Laura Deutsche, war sie innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre unbeschränkt steuerpflichtig und ist Staat X niedrig besteuernd, kann ihre 100-Prozent-Beteiligung außerdem wesentliche wirtschaftliche Inlandsinteressen für § 2 AStG begründen. Dann ist neben der regulären beschränkten Steuerpflicht und § 6 AStG auch die erweiterte beschränkte Steuerpflicht bis längstens 31. Dezember 2036 zu prüfen, wenn Lauras unbeschränkte Steuerpflicht 2026 endet.

Welche Fehler treten bei der Immobilien-GmbH nach dem Wegzug besonders häufig auf?

Die meisten Fehlentscheidungen entstehen nicht bei einem einzelnen Steuersatz, sondern durch vermischte Ebenen oder eine falsche Prüfungsreihenfolge. Besonders häufig sind die folgenden Verkürzungen:

Gesellschaft und Gesellschafter werden zusammengerechnet

Der Wegzug betrifft zunächst die Person; Immobilie und Geschäftsbetrieb gehören der GmbH. Wer Miete, Veräußerungsgewinn, Anteilswert und private Ausschüttung in einer Rechnung vermischt, ordnet Steuern und Liquidität dem falschen Steuerpflichtigen zu.

Der deutsche Satzungssitz wird mit deutscher Geschäftsleitung gleichgesetzt

Der Satzungssitz hält die deutsche Körperschaftsteuerpflicht grundsätzlich aufrecht. Er beweist aber nicht, dass die laufenden Entscheidungen in Deutschland getroffen werden. Diese Verwechslung blendet die mögliche Ansässigkeit oder Betriebsstätte im neuen Wohnstaat aus.

Die Geschäftsleitungsverlagerung wird pauschal mit einer Entstrickung gleichgesetzt

§ 12 Abs. 1 KStG knüpft nicht pauschal an den Wechsel des Leitungsorts an, sondern an den Ausschluss oder die Beschränkung eines deutschen Besteuerungsrechts bei einem bestimmten Wirtschaftsgut. Bleibt der deutsche Zugriff auf Nutzung und Veräußerung der inländischen Immobilie erhalten, ist der Leitungswechsel für deren stille Reserven regelmäßig nicht entstrickend. Weitere Wirtschaftsgüter und die ausländischen Steuerfolgen müssen trotzdem geprüft werden.

Deutsche Immobilie bedeutet automatisch deutsche Betriebsstätte

Die deutsche Lage des Grundstücks ist ein starker Anknüpfungspunkt für die Besteuerung der Miete und des Verkaufsgewinns. Sie ersetzt aber nicht die Betriebsstättenprüfung für die Gewerbesteuer. Der BFH verlangt eine eigene unternehmerische Tätigkeit und räumliche Verwurzelung; reine Überlassung genügt nicht.

Die erweiterte Kürzung wird als sichere Steuerfreiheit behandelt

Die Kürzung wirkt nur bei der Gewerbesteuer, nur auf Antrag und nur bei erfüllten Voraussetzungen. Schon Betriebsvorrichtungen, Zusatzleistungen, Stromlieferungen, Tätigkeiten für Dritte, die Nutzung durch einen Gesellschafterbetrieb oder ein Grundstückshandel können die Begünstigung verändern oder ausschließen.

Der Geschäftsführer soll nur auf dem Papier in Deutschland bleiben

Ein nomineller deutscher Geschäftsführer oder eine deutsche Geschäftsadresse helfen nicht, wenn der ausgewanderte Gesellschafter weiterhin alle maßgeblichen Entscheidungen aus dem Ausland trifft. Umgekehrt verlagert ein ausländischer Wohnsitz die Leitung nicht, wenn eine deutsche Geschäftsführung das Tagesgeschäft tatsächlich eigenverantwortlich steuert.

Der Wegzug wird mit vollständiger deutscher Steuerfreiheit verwechselt

Auch nach dem Ende der unbeschränkten Steuerpflicht können Dividenden, Geschäftsführergehalt und ein späterer Anteilsverkauf nach § 49 EStG in Deutschland steuerpflichtig bleiben. Bei einem Deutschen mit niedrig besteuernder oder fehlender ausländischer Ansässigkeit und wesentlichen Inlandsinteressen kann § 2 AStG den Steuerzugriff zusätzlich erweitern. Diese laufenden Regeln sind von der einmaligen Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG zu trennen.

Die Holding wird erst kurz vor dem Wegzug eingebaut

Eine neue Holding kann die persönliche Wegzugsbesteuerung auf die Holdinganteile verlagern, aber nicht ohne Weiteres beseitigen. Die Einbringung kann Bewertung, Umwandlungssteuerrecht, Sperrfristen und wegen des deutschen Grundbesitzes Grunderwerbsteuer auslösen. Ohne langfristigen wirtschaftlichen Zweck wird aus einer zusätzlichen Ebene schnell nur zusätzliche Komplexität.

Nur die deutsche Steuer wird modelliert

Eine in Deutschland plausible Struktur kann im neuen Wohnstaat zu Körperschaftsteueransässigkeit, Betriebsstätte, Dividendensteuer, Vermögensteuer, CFC-Regeln, Lohnsteuer oder Sozialversicherung führen. Ein DBA koordiniert nur die von ihm erfassten Steuern und ersetzt keine lokale Analyse.

Der Verkauf wird erst nach Unterzeichnung steuerlich geprüft

Asset Deal und Share Deal belasten unterschiedliche Personen. Der Verkauf des letzten Grundstücks kann die erweiterte Kürzung gefährden; ein Share Deal kann deutsche Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer auslösen. Kaufvertrag, Übergang von Nutzen und Lasten, Ausschüttungsplanung und Wegzugszeitpunkt müssen vor der Bindung aufeinander abgestimmt werden.

Die Prüfungsreihenfolge für deine Immobilien-GmbH

1. Beteiligungskette und Eigentum dokumentieren: Wer hält welche GmbH- oder Holdinganteile, und welche Gesellschaft besitzt welches Grundstück?
2. Persönlichen Wegzugszeitpunkt bestimmen: Wann enden deutscher Wohnsitz und gewöhnlicher Aufenthalt tatsächlich?
3. Reguläre beschränkte Steuerpflicht erfassen: Dividenden, Geschäftsführergehalt, einen späteren Anteilsverkauf und weitere § 49-Einkünfte einzeln zuordnen.
4. § 2 AStG prüfen: Staatsangehörigkeit, Fünf-von-zehn-Jahres-Vorzeit, niedrige Besteuerung, ausländische Ansässigkeit, wesentliche Inlandsinteressen und die jährliche Einkunftsgrenze feststellen.
5. § 6 AStG berechnen: Sieben-von-zwölf-Jahres-Vorzeit, Beteiligungsquote, gemeinen Wert, Anschaffungskosten, Rückkehrplanung und Liquidität erfassen.
6. Wirtschaftsgüter der GmbH inventarisieren: Immobilien, Finanzierungen, Guthaben, Forderungen, Beteiligungen, Verträge und sonstige Vermögensgegenstände aufnehmen.
7. § 12 Abs. 1 KStG wirtschaftsgutbezogen testen: Prüfen, ob sich der deutsche Besteuerungszugriff auf Nutzung oder Veräußerung durch den Leitungswechsel tatsächlich verändert.
8. Künftige Geschäftsleitung festlegen: Wer entscheidet nach dem Umzug tatsächlich über das Tagesgeschäft jeder Gesellschaft?
9. Ausländisches Recht prüfen: Ansässigkeit, Betriebsstätte, Registrierungen, Ertragsteuern, Umsatzsteuer, Lohnsteuer und Sozialversicherung im Zielstaat klären.
10. Deutsches Betriebsstättenbild erstellen: Geschäftsleitung, eigenes Büro oder Personal, Immobilie und Hausverwaltung getrennt würdigen.
11. Gewerbesteuer zuordnen: Inländische Betriebsstätte, Gewinnabgrenzung und mögliche ausländische Betriebsstättenkürzung prüfen.
12. Erweiterte Kürzung testen: Sämtliche Tätigkeiten, Betriebsvorrichtungen, Mieterleistungen, Stromerlöse und geplanten Verkäufe einbeziehen.
13. Zahlungsströme planen: Geschäftsführergehalt, Darlehen, Dividenden und Holding-Ausschüttungen getrennt berechnen.
14. Verkaufsoptionen vergleichen: Grundstücksverkauf, Verkauf der Objektgesellschaft und Verkauf der Holdinganteile nach Steuern und Liquidität modellieren.
15. Grunderwerbsteuer mitprüfen: Beteiligungsänderungen der letzten zehn Jahre und die geplante Transaktion auf die 90-Prozent-Tatbestände untersuchen.
16. DBA je Einkunftsart anwenden: Gesellschaftsansässigkeit, Miete, Betriebsstättengewinn, Grundstücksverkauf, Dividende, Gehalt und Anteilsverkauf separat zuordnen.
17. Nachweise vor dem Wegzug sichern: Bewertung, Bankdaten, Mietverträge, Verwaltungsvertrag, Vollmachten, Beschlüsse, Freigaben und Arbeitsabläufe archivieren.

Diese Reihenfolge verhindert vier typische Kurzschlüsse: Der Wegzug beendet nicht jeden deutschen Steuerzugriff auf den Gesellschafter, eine ausländische Geschäftsleitung entstrickt nicht automatisch die deutsche Immobilie, eine deutsche Immobilie ist nicht automatisch eine Gewerbesteuer-Betriebsstätte und eine Holding ist nicht automatisch eine Lösung für die persönliche Wegzugssteuer.

Fazit: Die Immobilie bleibt in Deutschland – die steuerliche Struktur wird international

Eine Immobilien-GmbH nach Auswanderung bleibt ein eigenständiges Steuersubjekt. Ihr deutscher Satzungssitz hält die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht grundsätzlich aufrecht. Mieterträge und Grundstücksverkäufe gehören der Gesellschaft; Dividenden, Geschäftsführergehalt, Wegzugsbesteuerung und Anteilsverkauf gehören auf die Ebene des Gesellschafters.

Eine tatsächliche Verlagerung der Geschäftsleitung ins Ausland löst § 12 Abs. 1 KStG nicht automatisch aus. Bleibt das deutsche Besteuerungsrecht am Nutzungs- und Veräußerungsgewinn der inländischen Immobilie vollständig erhalten, werden deren stille Reserven regelmäßig nicht allein wegen des neuen Leitungsorts aufgedeckt. Für andere Wirtschaftsgüter gilt diese Aussage erst nach einer Einzelprüfung. Zudem kann der Zielstaat die GmbH als dort ansässig behandeln und eigene Steuer- und Registrierungspflichten begründen.

Auch der persönliche Steuerzugriff endet nicht mit der Wegzugsbesteuerung. Dividenden der deutschen GmbH bleiben grundsätzlich nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG beschränkt steuerpflichtig. Für das Geschäftsführergehalt entscheidet § 49 Abs. 1 Nr. 4 EStG anhand von inländischer Geschäftsleitung, Tätigkeitsort und DBA. Bei Deutschen mit niedrig besteuernder oder fehlender ausländischer Ansässigkeit und wesentlichen Inlandsinteressen kann § 2 AStG den Umfang der beschränkten Steuerpflicht vorübergehend erweitern. § 6 AStG bleibt davon getrennt und erfasst gegebenenfalls den fiktiven Gewinn aus dem GmbH- oder Holdinganteil.

Für die Gewerbesteuer ist die Reihenfolge besonders wichtig. Erst ist zu klären, ob die Gesellschaft überhaupt eine inländische Betriebsstätte unterhält. Eine vermietete Immobilie und eine externe Hausverwaltung genügen nach der BFH-Rechtsprechung nicht automatisch. Besteht ein deutscher Gewerbesteuerzugriff, folgt die gesonderte Prüfung der erweiterten Kürzung mit ihren strengen Ausschließlichkeitsanforderungen.

Eine Holding macht den späteren privaten Zufluss nicht steuerfrei. Sie kann Gewinne und Verkaufserlöse in der Unternehmenssphäre bündeln, fügt aber eine weitere Gesellschaft, Geschäftsleitung und Ausschüttungsstufe hinzu. Auch die persönliche Wegzugssteuer verschwindet nicht allein deshalb, weil Deutschland die Immobilie später weiterhin besteuern darf: Bewertet wird der GmbH- oder Holdinganteil.

Eine tragfähige Planung verbindet deshalb fünf Modelle: den persönlichen Steuerstatus nach dem Wegzug, den Anteilswert und die Liquidität, die laufende Besteuerung der GmbH, die reale Leitung in beiden Staaten sowie den späteren Ausschüttungs- oder Verkaufsweg. Erst wenn diese Modelle zusammenpassen, lässt sich beurteilen, ob die bestehende Immobilienstruktur nach der Auswanderung wirtschaftlich und organisatorisch tragfähig bleibt.

Deine Ausgangssituation einordnen

Bei einer Immobilien-GmbH greifen der Wegzug des Gesellschafters, die laufende Besteuerung der Gesellschaft, der tatsächliche Ort der Geschäftsleitung und die spätere Ausschüttungs- oder Verkaufsstrategie ineinander. Entscheidend ist, diese Ebenen vor dem Umzug in der richtigen Reihenfolge zu prüfen.

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Häufige Fragen zur Immobilien-GmbH nach Auswanderung

Die folgenden Kurzantworten fassen die wichtigsten Abgrenzungen für Gesellschafter und Geschäftsführer zusammen.

Kann ich meine deutsche Immobilien-GmbH nach der Auswanderung behalten?

Ja. Der Auslandswohnsitz des Gesellschafters beendet die GmbH nicht. Zu prüfen sind aber die reguläre und gegebenenfalls erweiterte beschränkte Steuerpflicht des Gesellschafters, seine Wegzugsbesteuerung, der künftige Ort der Geschäftsleitung, eine mögliche Steueransässigkeit oder Betriebsstätte im Zielstaat, die deutsche Gewerbesteuer und die Besteuerung späterer Zahlungen.

Bleibt die Immobilien-GmbH in Deutschland körperschaftsteuerpflichtig?

Grundsätzlich ja, solange sie ihren deutschen Satzungssitz behält. § 1 KStG lässt für die unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht einen inländischen Sitz oder eine inländische Geschäftsleitung genügen. Ein DBA kann bei doppelter Ansässigkeit einzelne Besteuerungsrechte verteilen, hebt die innerstaatliche Steuerpflicht aber nicht auf.

Löst eine Geschäftsleitung im Ausland automatisch § 12 Abs. 1 KStG aus?

Nein. § 12 Abs. 1 KStG greift erst, wenn Deutschland sein Besteuerungsrecht am Veräußerungs- oder Nutzungserfolg eines bestimmten Wirtschaftsguts verliert oder dieses Recht beschränkt wird. Bleibt der Zugriff auf die deutsche Immobilie vollständig erhalten, führt der Leitungswechsel für sie regelmäßig nicht zur Entstrickung. Andere Wirtschaftsgüter und die Steuerfolgen im Leitungsstaat sind separat zu prüfen.

Begründet eine deutsche Mietimmobilie automatisch eine Betriebsstätte?

Nein. Nach der BFH-Rechtsprechung genügt die bloße Überlassung des eigenen Grundstücks nicht, selbst wenn Vermietung der Gesellschaftszweck ist. Eine Betriebsstätte kann aber entstehen, wenn die GmbH im Objekt eine eigene nachhaltige unternehmerische Tätigkeit mit fester örtlicher Bindung ausübt.

Wird die Hausverwaltung zur Betriebsstätte meiner GmbH?

Nicht allein durch einen umfassenden Verwaltungsvertrag. Erforderlich sind zusätzliche Umstände, etwa eigene nachhaltige betriebliche Handlungen der GmbH in den Räumen des Verwalters, fortlaufende Überwachung vor Ort oder eine relevante Identität der Leitungsorgane. Die konkrete Organisation entscheidet.

Ist eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer befreit?

Nein. Die GmbH erzielt kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte. Liegt eine inländische Betriebsstätte vor, kann sie auf Antrag die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erhalten. Diese kürzt nur den begünstigten Grundstücksertrag und setzt insbesondere die strenge Ausschließlichkeit voraus.

Gilt für den Immobilienverkauf der GmbH die Zehnjahresfrist?

Nein. § 23 EStG betrifft private Veräußerungsgeschäfte. Die Immobilie der GmbH ist Betriebsvermögen; ein Veräußerungsgewinn bleibt grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer körperschaftsteuerpflichtig. Gewerbesteuer und erweiterte Kürzung sind zusätzlich zu prüfen.

Entsteht Wegzugssteuer, obwohl die Immobilie in Deutschland bleibt?

Das kann der Fall sein. § 6 AStG setzt beim Anteil des Gesellschafters an, nicht beim Grundstück. Erfüllt der Gesellschafter die persönlichen Vorzeiten und die Beteiligung ist ein Anteil im Sinne des § 17 EStG, kann das Ende der unbeschränkten Steuerpflicht eine fiktive Veräußerung zum gemeinen Wert auslösen.

Bleibe ich nach der Auswanderung in Deutschland beschränkt steuerpflichtig?

Ja, soweit du nach dem wirksamen Ende der unbeschränkten Steuerpflicht inländische Einkünfte nach § 49 EStG erzielst. Bei einer deutschen Immobilien-GmbH gehören dazu regelmäßig Dividenden nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Geschäftsführergehalt und ein späterer Anteilsverkauf haben eigene Voraussetzungen. Die reguläre beschränkte Steuerpflicht endet nicht nach einer allgemeinen Zehnjahresfrist.

Wann greift die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG?

Sie kann insbesondere einen Deutschen treffen, der in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war, in einem niedrig besteuernden Gebiet oder in keinem ausländischen Gebiet ansässig ist und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland hat. Eine Beteiligung im Sinne des § 17 EStG an einer inländischen GmbH kann solche Interessen begründen. Der mögliche Zeitraum reicht vom Wegzugsjahr bis zum Ablauf der folgenden zehn Jahre; Einkunftsgrenze und DBA sind zusätzlich zu prüfen.

Verhindert eine Immobilien-Holding die Wegzugsbesteuerung?

Nein. Bei einer Holdingstruktur hältst du beim Wegzug regelmäßig Holdinganteile. Der Wert der Immobilien-Tochter fließt in deren Bewertung ein. Die Holding kann Ausschüttungs- und Verkaufswege verändern, beseitigt aber die Voraussetzungen des § 6 AStG nicht automatisch.

Kann ich durch eine Geschäftsleitung im Ausland deutsche Gewerbesteuer vermeiden?

Nur wenn die tatsächlichen Verhältnisse dazu führen, dass keine inländische Betriebsstätte besteht oder kein Gewinn auf sie entfällt. Eine rein formale Verlagerung genügt nicht. Im Zielstaat können zugleich Gesellschaftssteuern und Registrierungspflichten entstehen. § 12 Abs. 1 KStG greift nur, soweit der deutsche Besteuerungszugriff auf ein bestimmtes Wirtschaftsgut ausgeschlossen oder beschränkt wird; Gewinnabgrenzungsfragen bleiben davon zu unterscheiden. Die Gesamtbelastung kann deshalb höher statt niedriger sein.

Wie werden Dividenden nach dem Wegzug besteuert?

Dividenden einer GmbH mit deutschem Sitz sind beim ausländischen Gesellschafter grundsätzlich inländische Einkünfte nach § 49 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Die GmbH behält regelmäßig 25 Prozent Kapitalertragsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag ein. Ein DBA oder eine andere Entlastungsvorschrift kann den endgültigen Betrag reduzieren; dafür ist regelmäßig ein Entlastungsverfahren erforderlich. Der neue Ansässigkeitsstaat kann die Dividende ebenfalls besteuern.

Bleibt mein Geschäftsführergehalt nach dem Wegzug in Deutschland steuerpflichtig?

Das kann der Fall sein. Hat die GmbH ihre tatsächliche Geschäftsleitung in Deutschland, erfasst § 49 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c EStG grundsätzlich die Geschäftsführervergütung. Bei einer Geschäftsleitung im Ausland können vor allem deutsche Arbeitstage nach Buchstabe a sowie die Zuweisung im konkreten DBA relevant werden. Ein deutscher Satzungssitz allein genügt für Buchstabe c nicht.

Kann der Verkauf der GmbH-Anteile Grunderwerbsteuer auslösen?

Ja. Bei einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft können insbesondere der Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren, bestimmte Anteilsvereinigungen oder eine wirtschaftliche Beteiligung ab 90 Prozent Grunderwerbsteuer auslösen. Mittelbare Veränderungen und frühere Übertragungen zählen mit.

Ist ein Asset Deal oder Share Deal nach der Auswanderung günstiger?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Beim Asset Deal versteuert die GmbH den Grundstücksgewinn, und ein späterer privater Mittelzufluss kann eine zweite Steuerstufe auslösen. Beim Share Deal versteuert der Anteilseigner seinen Gewinn; dafür sind § 49 EStG, das DBA, eine frühere Wegzugssteuer und Grunderwerbsteuer zu prüfen. Kaufpreis, Haftung und Interessen des Erwerbers beeinflussen die wirtschaftliche Vergleichsrechnung.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Wegzug sichern?

Wichtig sind eine stichtagsbezogene Anteilsbewertung, Anschaffungskosten, Darlehensstände, Miet- und Verwaltungsverträge, Anlagenverzeichnisse, Vollmachten, Bankberechtigungen, Geschäftsordnungen sowie Nachweise darüber, wer das Tagesgeschäft tatsächlich entscheidet. Bei einer Holding müssen diese Unterlagen für jede Gesellschaft getrennt vorliegen.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und Wissensvermittlung. Er stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar, ersetzt keine individuelle Prüfung des Einzelfalls und kann eine solche Prüfung auch nicht ersetzen. Die steuerliche Beurteilung hängt insbesondere vom wirksamen Ende der unbeschränkten Steuerpflicht, der regulären oder erweiterten beschränkten Steuerpflicht, der Beteiligungs- und Holdingstruktur, dem Wert der Anteile, dem Ort der tatsächlichen Geschäftsleitung, den Besteuerungsrechten an den einzelnen Wirtschaftsgütern, in- und ausländischen Betriebsstätten, den Tätigkeiten der Immobilien-GmbH, der Nutzung und Veräußerung des Grundbesitzes, dem Zielstaat sowie einem gegebenenfalls anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen ab. Stand der Bearbeitung ist September 2026.

Quellen und weiterführende Hinweise

• § 4a GmbHG – Sitz der Gesellschaft
• § 1 KStG – unbeschränkte Körperschaftsteuerpflicht bei Sitz oder Geschäftsleitung im Inland
• § 8 KStG – Einkommensermittlung und gewerbliche Einkünfte der Kapitalgesellschaft
• § 8b KStG – Beteiligungserträge und Veräußerungsgewinne bei Körperschaften
• § 12 KStG – Entstrickung bei Ausschluss oder Beschränkung deutscher Besteuerungsrechte
• § 23 KStG – Körperschaftsteuersatz
• § 4 SolzG – Solidaritätszuschlag
• § 2 GewStG – Steuergegenstand und inländische Betriebsstätte
• § 9 GewStG – Kürzungen, insbesondere erweiterte Grundstückskürzung
• § 11 GewStG – Steuermesszahl
• § 10 AO – Geschäftsleitung
• § 12 AO – Betriebsstätte
• § 90 AO – Mitwirkungspflichten bei Auslandssachverhalten
• § 1 EStG – unbeschränkte und beschränkte Einkommensteuerpflicht
• § 2 AStG – erweiterte beschränkte Steuerpflicht
• § 6 AStG – Wegzugsbesteuerung
• § 17 EStG – Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
• § 49 EStG – beschränkt steuerpflichtige Einkünfte
• § 34d EStG – ausländische Einkünfte als Abgrenzung für § 2 AStG
• § 43a EStG – Höhe der Kapitalertragsteuer
• § 50 EStG – Sondervorschriften für beschränkt Steuerpflichtige
• § 11 BewG – gemeiner Wert nicht börsennotierter Kapitalgesellschaftsanteile
• § 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge und Anteilstatbestände bei grundbesitzenden Gesellschaften
• § 4 Nr. 9 und 12 UStG – Steuerbefreiungen für Grundstücksumsätze und Vermietung
• § 9 UStG – Verzicht auf Steuerbefreiung
• BMF-Schreiben vom 18. Juni 2026 – Grundsätze zum Betriebsstättenbegriff und zur Betriebsstättenbegründung
• BMF-Schreiben vom 22. Dezember 2023 – Grundsätze zur Anwendung des Außensteuergesetzes
• BFH, Urteil vom 23. März 2022 – III R 35/20: Betriebsstätte einer Immobilien-GmbH und eingeschaltete Dienstleistungsgesellschaft
• BFH, Urteil vom 3. Juni 2025 – III R 12/22: erweiterte Kürzung und Drei-Objekt-Grenze beim En-bloc-Verkauf
• BFH, Urteil vom 19. November 2025 – I R 6/23: § 12 Abs. 1 KStG setzt ein zuvor bestehendes und anschließend ausgeschlossenes oder beschränktes deutsches Besteuerungsrecht voraus
• BZSt – Erstattung deutscher Kapitalertragsteuer für ausländische Empfänger
• Deutsche Verhandlungsgrundlage für Doppelbesteuerungsabkommen – insbesondere Art. 6, 7 und 13
• BMF-Schreiben vom 7. Januar 2026 – Stand der Doppelbesteuerungsabkommen am 1. Januar 2026